Vincent Jeanbrun
DR · France
“(Applaudissements sur les bancs du groupe DR.) J’ajoute que le projet de loi sur la relance du logement examiné au Sénat, que nous examinerons à l’Assemblée au tout début de l’automne je l’espère, comporte un volet important sur les enjeux de confort d’été.”
“Je vous remercie pour cette question, qui me permet de souligner à quel point nous avons avancé dans la réhabilitation des logements en matière de confort d’hiver. Désormais, nous devons relever le défi du confort d’été : sur ce sujet, nous devons aller beaucoup plus vite et beaucoup plus loin.”
“Nous devons prévoir une nouvelle indication, une nouvelle lettre, pour le confort d’été. Nous y travaillons actuellement, en vue de présenter, d’ici quelques mois, un DPE confort d’été informant nos concitoyens des performances du logement l’hiver comme l’été.”
“…une baie vitrée d’un mètre carré en plein soleil est l’équivalent d’un radiateur de 500 watts installé dans votre domicile ! La nécessité d’installer des volets et, plus généralement, des protections contre une telle surchauffe relève de l’évidence.”
“Heureusement qu’ils sont là pour les protéger ! Je réponds à votre question juste et pertinente : ces dernières années, nous avons consacré beaucoup d’argent à la rénovation thermique des bâtiments, notamment pour assurer le confort d’hiver.”
“« Je suis deux fois en prison. Dans la journée, quand je travaille. Le soir, quand je rentre chez moi. » Cette phrase d’un surveillant pénitentiaire, qui introduit l’excellent rapport de mon cher collègue David Amiel, alors député, m’a particulièrement frappé.”
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“Je comprends moi aussi l’intention, mais je rappelle qu’en matière d’annonces locatives, des obligations s’appliquent déjà tant aux bailleurs particuliers qu’aux professionnels du secteur immobilier. Pour les professionnels de l’intermédiation immobilière, ces obligations sont assorties de sanctions, prévues par le code de la consommation. S’agissant des bailleurs particuliers et des relations entre particuliers, les différends sont réglés par le juge judiciaire, comme pour l’ensemble des sujets relevant des rapports locatifs. J’estime donc que ces amendements sont satisfaits et j’en demande le retrait, sans quoi j’inviterai à leur rejet.”
“…et qu’il vaut mieux privilégier une augmentation du loyer. L’avis est donc défavorable.”
“Vous avez raison de considérer que, lorsqu’un propriétaire améliore un bien par des travaux, notamment par une rénovation énergétique, il doit pouvoir en conséquence augmenter le loyer. Je partage votre philosophie en la matière, mais il me semble que le complément de loyer n’est pas le bon outil,…”
“Votre amendement est intéressant parce qu’il souligne à quel point il peut y avoir d’ores et déjà des dysfonctionnements et des effets de bord dans l’encadrement des loyers tel qu’il est expérimenté actuellement. D’où la nécessité, je le répète, d’objectiver l’impact de l’expérimentation, donc d’attendre les conclusions de l’étude menée en ce moment par les deux experts que j’ai mentionnés. J’émets un avis défavorable. Il est dommage que ce débat ait lieu de manière un peu prématurée, car nous aurions tous gagné à connaître les conclusions du rapport.”
“Je partage et salue votre souci de favoriser la conversion en logements de locaux commerciaux qui ne trouvent plus preneur. Il faut effectivement trouver des mécanismes d’incitation. Néanmoins, pour ce qui est de la présente proposition de loi, nous devons obtenir un éclairage plus précis et attendons à cette fin une étude. À ce stade, je demande le retrait de l’amendement, sans quoi j’inviterai à son rejet.”
“Je comprends le propos de M. le rapporteur, mais il ne faut pas alourdir la pression qui pèse sur les professionnels de l’immobilier, qui peuvent eux-mêmes rencontrer des difficultés à collecter les données. Avis défavorable.”
“Pour ma part, je ne change pas de discours en fonction des votes. Avis défavorable. (Mme Annaïg Le Meur applaudit.)”
“Monsieur Chaix, je partage votre souci et votre inquiétude. Vous voulez encourager les bailleurs à mettre à disposition des logements et, pour y parvenir, il faut un choc d’offre, il faut un choc de simplification. Je suis néanmoins surpris : habituellement, votre groupe politique appelle au respect de la loi, de la règle – combien de fois avons-nous entendu le président Ciotti demander de la fermeté, de la fermeté et encore de la fermeté ; ici, alors que le texte prévoit de sanctionner plus fortement ceux qui ne respectent pas la loi, vous entendez amoindrir autant que possible les sanctions et prônez la plus grande souplesse. On peut débattre du fond de cette proposition de loi et on peut débattre de l’encadrement des loyers, mais une fois qu’il y a une loi – une règle à respecter –, je suis pour la fermeté.”
“Monsieur le président Peu, je comprends votre intention – et la salue –, mais il importe que les préfets gardent toute la latitude et la souplesse dont ils disposent pour mettre en demeure les bailleurs qui dépasseraient le loyer de référence majoré. Ils doivent pouvoir piloter cela le plus librement possible.”
“Je demande le retrait de l’amendement, sinon mon avis sera défavorable.”
“Avis défavorable, car il serait préférable de ne pas plafonner le complément de loyer.”
“Je m’en remets moi aussi à la sagesse de l’Assemblée.”
“Monsieur Fayssat, j’entends votre préoccupation : elle est légitime. Il faut laisser au bailleur privé une latitude lui permettant de trouver le point d’équilibre. Je l’ai dit à plusieurs reprises : pour que notre décision soit bien éclairée, il faut attendre la publication de l’étude commandée par le gouvernement. Demande de retrait ; à défaut, avis défavorable.”
“Arrêtons de complexifier le rôle des bailleurs privés. Au contraire, encourageons-les, accompagnons-les. Le statut du bailleur privé, qui a fait l’objet d’un consensus à l’Assemblée nationale, est un des outils susceptibles d’apporter une solution. Les professionnels de l’immobilier, mais surtout les Français qui cherchent à investir dans la pierre, attendent des dispositifs qui les encouragent à le faire. Il faut remettre les choses dans le bon sens.”
“Dans le prolongement des propos de M. le rapporteur, je suis défavorable à cet amendement, qui complexifierait considérablement la procédure. Or, nous l’avons dit au début de ces débats, nous avons un problème d’offre. Nous avons donc besoin que les Français qui ont de petites économies – par exemple sur un PEA – les investissent dans la pierre afin d’accroître l’offre locative. Je le redis, un quart des familles françaises vivent dans un bien qui est la propriété d’un petit bailleur privé. Si nous dégoûtons ces investisseurs par une complexité hors norme, ils préféreront toujours laisser leur argent dans un PEA plutôt que de l’investir dans la pierre. Or, comme l’a rappelé Mickaël Cosson, on ne dort pas dans son PEA, mais dans un logement ! Il faut capter cette épargne des Français pour qu’elle soit investie.”
“Le montant du complément de loyer exigé doit déjà être précisé dans toutes les annonces immobilières. Cet amendement prévoit que les annonces immobilières apportent en sus une justification du complément de loyer. Cela n’aurait que peu d’incidence puisque seule sa contestation ultérieure par le locataire devant la commission départementale de conciliation, voire devant le juge judiciaire, permet d’en vérifier le bien-fondé effectif. Le locataire est informé dès l’annonce du montant du complément du loyer ; il peut donc facilement en demander le détail. C’est pourquoi j’émets un avis défavorable.”
“Avis défavorable également. Comme vient de le rappeler M. le rapporteur, cette disposition sera inconstitutionnelle. Par ailleurs, deux logements ayant la même surface n’ont pas nécessairement vocation à être loués au même prix si l’un est équipé, offre un confort particulier ou une vue particulière, et l’autre pas. Il faut laisser de la liberté et de la souplesse en matière de fixation du loyer. Vous-même ne comprendriez pas en tant que locataire – ou propriétaire, d’ailleurs – qu’il ne puisse pas y avoir de différence. Cela relève du bon sens.”
“Les logements classés F ou G souffrent déjà de restrictions et d’interdictions qui pèsent lourdement sur la possibilité de les mettre en location : interdiction de révision annuelle du loyer, interdiction d’appliquer un complément de loyer, impossibilité de réévaluer le montant du loyer en cas de renouvellement du bail, possibilité pour le juge d’émettre une injonction à la réalisation de travaux lorsqu’un logement classé G est déclaré indécent, etc. Un plafonnement du loyer de ces logements dans les territoires qui appliquent un encadrement des loyers n’apparaît pas opportun et aggraverait l’attrition de l’offre. C’est pourquoi le gouvernement émet un avis défavorable.”
“Je partage l’avis de M. le rapporteur. Défavorable.”
“Madame la députée, une fois de plus je salue à la fois le travail qui a été le vôtre avec la mission flash et votre parfaite maîtrise du sujet. Cela étant, votre proposition, par ailleurs pertinente, nécessiterait d’être éclairée par les résultats de l’étude. Ce sera donc une demande de retrait ou, à défaut et à regret, un avis défavorable.”
“Pour le coup, ce n’est pas un petit amendement. Selon moi, une décision d’encadrement des loyers doit être prise à l’échelon de la commune plutôt que de l’EPCI, qui peut être composé de communes aux majorités politiques très diverses. Il ne me paraît pas raisonnable de permettre à un EPCI d’imposer une telle décision à une commune qui ne le souhaiterait pas. Nous en avons discuté avec M. le rapporteur, et je le remercie d’avoir été à l’écoute de cette crainte. Priorité doit toujours être donnée à l’avis de la commune. Il est de bon aloi de recueillir l’avis conforme de la commune concernée. Je suis donc favorable à cet amendement de M. le rapporteur.”
“Comme je l’ai dit tout à l’heure, je pense qu’il serait pertinent de disposer d’une étude avant de se prononcer. Avis défavorable.”
“…qui, alors, prendrait un décret l’autorisant, conformément aux promesses faites par certains candidats. Il serait donc possible de sortir de l’encadrement des loyers même si l’expérimentation était prolongée, comme le prévoit cet amendement, sur lequel je m’en remets à la sagesse de l’Assemblée.”
“…mais on aurait pu citer Paris ou plusieurs autres (« Nice ! », « Marseille ! » sur quelques bancs) –, je ne suis pas d’accord avec lui. Si une nouvelle majorité décidait de sortir de l’expérimentation, ce qui serait son droit plein et entier, il lui suffirait de saisir le ministre chargé du logement…”
“Il donnerait le temps de mener sur le sujet des travaux plus approfondis – ce qui n’empêcherait pas un premier rendu très prochainement – permettant de disposer d’une étude d’impact. Concernant ce qu’a dit M. le rapporteur au sujet d’une ville réputée pour son football et qui pourrait changer de majorité – Lyon, au hasard,…”
“Merci d’avoir défendu cet amendement de Valérie Létard, dont le mérite est de représenter une voie de sagesse. Si elle l’empruntait, l’Assemblée se donnerait le temps de poursuivre les débats sur le fondement des éclairages objectifs, scientifiques, économiques nécessaires. Les avis sont évidemment très partagés sur l’encadrement des loyers, et ils se fondent davantage sur des intuitions que sur des analyses rationnelles. Or, si nous sommes tous désireux de permettre à nos concitoyens de se loger de façon plus abordable, on peut légitimement s’inquiéter de l’impact de cet encadrement sur l’offre. En l’absence d’étude scientifique, il me semble que l’amendement de Valérie Létard offre une voie de passage intéressante.”
“Le sujet est très important. Nous avons lancé une étude qui éclairera les débats de cette assemblée sur la bonne manière de procéder. L’amendement suivant, le n o 35, déposé par une autre ministre du logement, Valérie Létard, pourrait ménager une voie de passage et de sagesse en trouvant un juste milieu : il prévoit non la pérennisation du dispositif, mais la prolongation de l’expérimentation. Avis défavorable, même si j’estime, comme vous, que l’offre de logement constitue un enjeu extraordinairement important.”
“Je vous remercie d’aborder directement le cœur du sujet. Monsieur Kasbarian, je connais votre investissement, aujourd’hui comme hier – lorsque vous étiez ministre – en faveur de la défense de l’offre de logement dans notre beau pays. Je l’ai dit lors de la présentation du texte : je partage votre inquiétude quant à la possibilité d’un impact sur l’offre que, pour l’heure, nous sommes incapables d’évaluer.”
“Je vous appelle donc, mesdames et messieurs les députés, à la prudence et à la patience : attendez de prendre connaissance de ce rapport afin que celui-ci puisse éclairer votre décision, que vous sachiez où vous mettez les pieds et quel est l’impact d’une telle mesure.”
“J’ai cité deux études et vous avez repris l’une d’elles, en indiquant que ses données n’avaient pas été publiées. Selon certaines études, les effets de l’encadrement sur le niveau des loyers sont estimés positifs et selon d’autres, non. Mais aucune ne permet de savoir si l’encadrement a un impact sur l’offre, pas même celle de l’Apur. Par ailleurs, l’étude que vous citez sera sans doute déterminante. Attendons donc quelques semaines pour connaître ses résultats. Le retard dans sa restitution vient de l’extrême difficulté de collecter les données : la matière est complexe et la crise du logement, multifactorielle, peut lisser les effets ou créer des incompréhensions sur l’impact de la production de logements.”
“Monsieur le rapporteur, je n’ai pas dit que vous vouliez supprimer tout critère. Vous vous êtes inspiré des critères appliqués aux locations Airbnb et de votre loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale. Mais cela n’a rien à voir : il est certes important de prendre en compte la tension du marché locatif dans certaines zones, mais parmi les critères de l’expérimentation actuelle, ceux du flux et de la production de logements dans un secteur sont fondamentaux. Encadrer les loyers n’a pas le même impact selon qu’on le fait avec ou sans perspective de nouveaux logements. Vous avez donc laissé des critères, mais vous avez supprimé les quatre auxquels il est fait référence dans l’expérimentation actuelle. J’y suis très attaché : il faut absolument maintenir et défendre ces critères de bon sens.”
“Le logement est un sujet extrêmement sérieux – et la crise du logement l’est encore plus. Sachez donc, pour finir, que la position que je viens d’exprimer n’est pas exclusive d’un engagement clair de la part du gouvernement de traiter cette question avant la fin de l’année 2026. Je comprends votre combat, mais il me semble un peu prématuré de le mener aujourd’hui (Applaudissements sur quelques bancs du groupe EPR. – M. Philippe Gosselin et M. François Jolivet applaudissent également.)”
“Avec votre autorisation, je me permettrai de terminer – il ne me reste qu’à vous lire la dernière page de mon intervention. (« Ah ! » sur les bancs des groupes SOC et EcoS.)”
“Ne m’interrompez pas ! Ainsi, je conclurai plus vite mon intervention et nous pourrons avancer !”
“(Murmures sur les bancs des groupes SOC et EcoS.)”
“…de la proposition de loi – dont certaines vont, je le crois, dans le bon sens –, car nous aurons l’occasion de le faire lors de l’examen des amendements. Toutefois, il me paraît important d’appeler votre attention sur le fait que, dans un contexte de crise du logement – en particulier de l’offre locative – aucune mesure ayant pour effet de modifier l’équilibre actuel des rapports locatifs n’est anodine. L’ensemble de ces considérations me conduisent à vous indiquer – vous l’aurez compris – qu’il me paraît plus avisé d’attendre la remise des conclusions de la mission confiée aux économistes afin de se prononcer en ayant la vision la plus complète possible. L’enjeu est que la décision publique puisse se fonder sur des analyses robustes afin que les suites soient données de manière aussi éclairée que possible.”
“(Mme Danielle Simonnet s’exclame.) Par ailleurs, le texte prévoit de plafonner à 20 % du loyer de référence majoré le montant du complément de loyer et d’encadrer le montant et la nature des surfaces annexes – caves, balcons, etc. – pouvant donner lieu à un complément de loyer. Je vous invite à être vigilants sur ce point, car nous ne pouvons exclure un risque réel de censure par le Conseil constitutionnel au vu de l’atteinte que ces dispositions pourraient porter au droit de propriété – fondamental dans notre société. Je ne détaillerai pas ici l’ensemble des dispositions…”
“Le fait pour un logement d’appartenir à une résidence en coliving ne l’exonère pas de l’application de l’encadrement du niveau des loyers, et ce, que le logement relève de la résidence-services définie à l’article 631-13 du code de la construction et de l’habitation – s’il est autonome – ou de la colocation à baux multiples régie par l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 s’il n’est pas autonome car disposant seulement d’une cuisine ou d’une salle de bains communes. Je rappelle que le coliving est souvent une offre clefs en main pour les salariés d’une entreprise, à la demande de cette dernière. Cette solution peut donc présenter un intérêt en matière d’emploi et même parfois de compétitivité. Il faut donc aborder cette question avec prudence.”
“Il est important de bien mesurer l’ampleur de l’évolution envisagée et de pouvoir l’éclairer par des analyses économétriques. En outre, en dehors des zones de tension locative, les territoires ne sont pas couverts par un observatoire des loyers. Permettre l’encadrement des loyers en l’absence d’un outil fiable d’observation des prix me semble revêtir l’allure de l’arbitraire ou, en tout cas, en prendre le risque. Comment une collectivité pourrait-elle motiver sa décision d’encadrer les prix sans les avoir au préalable observés et analysés ? J’en viens à l’intégration du coliving dans le dispositif, prévue par la proposition de loi en son article 1 er , alinéa 21.”
“La proposition de la loi tend à décentraliser le dispositif – cela me semble aller dans le bon sens, car je suis par principe favorable à la décentralisation –, mais aussi à le déconditionner, ce que je n’estime pas raisonnable à ce stade. L’instauration d’un encadrement des loyers sans condition liée au niveau du loyer ou aux perspectives de construction pourrait d’ailleurs rendre les délibérations de la collectivité vulnérables au contentieux. Là encore, l’évolution proposée est très structurante : elle modifie en profondeur l’esprit du dispositif, le faisant passer d’une forme expérimentale réservée à certains territoires sur décision conjointe des collectivités et de l’État à un système pérenne à la main des collectivités, sans vraiment établir de conditions préalables à cette régulation des prix du marché immobilier.”
“L’instauration de l’encadrement des loyers dans un territoire donné résulte d’un dialogue entre les collectivités et l’État. Dans le cadre du dispositif actuel, la collectivité souhaitant expérimenter la mesure dépose une candidature qui est instruite par les services de l’État, sur la base de critères définis par la loi. Si les critères sont remplis, le périmètre soumis à encadrement est ensuite défini par décret. Ce processus a le mérite de vérifier que le territoire proposé à encadrement présente certaines caractéristiques pouvant justifier le dispositif, comme le niveau de loyer médian ou l’insuffisance des perspectives de construction de logements.”
“Dans un tel contexte, il apparaît difficile d’imposer un contrôle des candidatures des collectivités, lesquelles prendraient leurs responsabilités. Autrement dit, au-delà de la question du périmètre, le texte propose de pérenniser dès maintenant l’expérimentation et de la laisser à l’initiative des collectivités, sans reprendre les critères objectifs précités. Cela ne me paraît pas raisonnable.”
“Il me semble nécessaire de porter ces éléments à votre connaissance, car l’adoption de la mesure emporterait le risque, en pratique, que le dispositif soit appliqué sans analyse poussée dans un grand nombre de communes et produise une dégradation généralisée de l’offre de logement. Comme vous le savez, le premier ministre souhaite présenter un projet de loi de clarification, de simplification et de décentralisation dès le mois de janvier.”
“Ces critères sont au nombre de quatre : il doit y avoir un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social – ce point me semble important ; le niveau du loyer médian doit être élevé ; le taux de logements en chantier, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, doit être faible ; enfin, les perspectives de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat (PLH) doivent être limitées et peu susceptibles d’évoluer. Ces quatre critères ne sont pas négligeables, car ils constituent, me semble-t-il, des garde-fous minimaux.”
“Par ailleurs, j’attire votre attention sur le fait que le débat dépasse de loin la seule prolongation de l’expérimentation de l’encadrement des loyers : la proposition de loi ne tend pas simplement à faire passer dans le droit commun la mesure expérimentée. En effet, l’article 1 er du texte vise à étendre à toutes les communes situées en zone tendue et à leurs communes limitrophes l’accès au dispositif, sans autorisation de l’État, mais aussi à supprimer les critères légaux qui encadrent le dispositif actuel.”
“Pour pouvoir légiférer en toute connaissance de cause, il aurait été préférable de décaler de quelques mois les travaux que vous vous apprêtez à mener. Cela nous aurait permis de disposer des résultats de l’évaluation en cours et d’en tirer les conséquences.”
“C’est la raison pour laquelle la remise des conclusions de la mission Fack-Chapelle est d’une impérative nécessité. Nous ne sommes pas encore en mesure de détailler l’effet de l’encadrement des loyers sur l’offre de logements disponibles. Cela démontre bien l’intérêt intellectuel et scientifique de disposer de résultats économiques précis et objectifs. Ce contexte général ayant été rappelé, je salue bien évidemment l’initiative de M. le rapporteur, dont la proposition de loi s’appuie sur la mission flash – que je salue tout autant – qu’il a menée aux côtés de Mme Annaïg Le Meur. Le calendrier que je viens de rappeler m’amène toutefois à formuler une première observation : le texte soulève de vraies questions auxquelles nous ne pourrons pas répondre dès aujourd’hui de manière satisfaisante et complète.”
“Une autre, concernant les villes de Lyon et Lille et menée par l’observatoire Clameur – Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux –, conclut au contraire à son inefficacité pour influer sur la trajectoire des loyers. Non seulement ces deux études se contredisent, mais surtout elles ne se prononcent pas sur un point essentiel : l’effet de l’encadrement des loyers sur l’offre de logements disponibles.”
“La lettre de mission datée du 17 février 2025 relative à cette évaluation est très claire. La mission a pour objectif d’évaluer, pour chaque territoire engagé dans l’expérimentation, dans quelle mesure celle-ci a contribué à l’atteinte de ses objectifs, en analysant les effets sur le prix, sur l’offre de logement, sur la qualité des logements et sur l’allocation spatiale et la mobilité des locataires. Il me semble également pertinent d’évoquer le fait que plusieurs études ont été publiées ces derniers mois sur le sujet. L’une d’entre elles, menée par l’Atelier parisien d’urbanisme (Apur) et par le Centre d’économie et de sociologie appliquées à l’agriculture et aux espaces ruraux (Cesaer), concerne la ville de Paris ; elle conclut à l’efficacité du dispositif pour limiter les augmentations de loyer.”
“Cette évaluation demandée par le gouvernement doit permettre d’établir les effets sur l’offre, sur la demande et sur les flux du marché du logement. Elle sera remise en début d’année 2026. Vous pouvez compter sur notre engagement de légiférer, avant la fin de l’expérimentation, pour éviter tout vide juridique. Autrement dit, l’évaluation qui est en cours doit nous servir d’étude d’impact ; or je connais l’attachement du Parlement à disposer de véritables études d’impact avant de légiférer.”